Az örökölt ingatlan eladása
Az örökölt ingatlan eladása (általában) szomorú és megterhelő feladat, a hatalmas érzelmi teher mellett az örökösök nyakába szakad a hagyatéki procedúra, az örökléssel, illetve eladással kapcsolatos jogi lépések megtétele, a gyász mellett nem könnyű a hivatalos feladatok elvégzésére koncentrálni.
Amikor a gyász enyhülésével az ingatlan eladása felmerül, sokan nem tudják merre induljanak, hiszen a hagyaték értékesítése bonyolult jogi, adózási és egyéb kérdéseket vet fel.
Az örökölt ingatlan nem adható el, amíg a hagyatéki eljárás le nem zárul!
Ez napjainkban átlagosan 4-6 hónap.
Az ingatlan tulajdoni jogával az rendelkezhet, aki a Földhivatali nyilvántartás szerint tulajdonosként be van jegyezve. Ha a tulajdonos elhunyt, akkor az ingatlan forgalomképtelen, hiszen nincs, aki aláírná az adásvételi szerződést. Ahhoz, hogy az ingatlan értékesíthető legyen a örökösnek meg kell szereznie a tulajdonjogot.
Ha az örökség részét képezi egy ingatlan is, akkor az ingatlan értékéről a Polgármesteri Hivatal Adóirodája adó- és értékbizonyítványt állít ki. Ez az adó- és értékbizonyítvány a hagyatéki eljárást lefolytató illetékes közjegyzőhöz kerül a tulajdoni lappal és a hagyatéki eljáráshoz szükséges összes irattal együtt.
Ha a hagyatéki eljárás problémamentesen lezajlott, a jogerős hagyatékátadó végzés után a közjegyző a földhivatal felé is elküldi a szükséges papírokat, így az örökösök tulajdonjoga bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba. Az örökös, mint új tulajdonos az ingatlan tulajdoni lapján széljegyre kerül.
Innentől kezdve már szerződés köthető az ingatlan eladására.
Milyen költségek merülhetnek fel örökölt ingatlan eladása során?
A hagyatéki eljárás mellett az örökölt ingatlan eladása során számos költség fel szokott merülni, amiről sokan nem is tudnak:
- hagyatéki eljárást lefolytató közjegyző díjazása
- ügyvédi költség
- bizonyos esetekben öröklési illeték
- értékbecslői díj, ha szükséges
- rendezni kell az összes közüzemi számlát
- saját költségen kell gondoskodni az ingatlan kiürítéséről (ingóságok, bútorok, berendezések)
- jövedelemadót kell fizetni
Mivel az örökölt ingatlanunk eladása többféle költségvonzattal jár, így érdemes körültekintően és jól átgondolva terveznünk ennek folyamatát, mert milliókat spórolhatunk vagy bukhatunk vele.
A hagyatéki eljárás során kerül megállapításra az ingatlan értéke, amelyet alapesetben az Adóhivatal végez el, de ha ezzel nem értünk egyet, lehetőségünk van értékbecslő által készített értékbecsléssel felülvizsgáltatni azt. Ez az összeg kerül bele az Adó- és értékbizonyítványba, amely aztán az öröklési illeték és eladás után fizetendő adó mértékét meghatározza.
Elsőként tehát (a közjegyzői és esetleges értékbecslői díj mellett) az öröklési illetéket kell megfizetnünk, ez ingatlan esetében 9%, alapja pedig az Adó- és értékbizonyítványban meghatározott összeg.
Ez alól kivételt jelent az egyenes ági rokonok (pl. szülő-gyermek), illetve házastársak közötti öröklés, mely esetén nem kell illetéket fizetnünk. Amennyiben több örökös is van (és a végrendelet másképp nem rendelkezik), a tulajdonjog, és ezzel együtt a fizetendő illeték is egyenlő arányban oszlik meg az örökösök között.
Örökölt ingatlan eladása 5 éven belül
A hatályos jogszabályok szerint egy ingatlan a szerzés évétől kezdve 5 évig adóköteles, amennyiben az eladása során nyereség keletkezik, így ha eladásban gondolkodunk, ez szintén felmerülő költség lesz.
Itt szükséges figyelembe venni a korábban tárgyalt Adó- és értékbizonyítványt, mivel az abban szereplő összeg lesz az adóalap. Ha ennél drágábban adjuk el a lakást, akkor a jogszabály alapján az eltelt idővel arányosított adóalap és a szerzett összeg különbözete után kell megfizetnünk a 15%-os SZJA-t.
Az adóalap a következőképpen aránylik az eltelt idővel:
- a megszerzés évében 100%
- a második évben 90%
- a harmadik évben 60%
- a negyedik évben 30%
- az ötödik évben 0%
Fontos azonban, hogy az adóalap csökkenthető az ingatlan megszerzésére fordított összeg, kiadás pl. a közjegyző díja, illetve értéknövelő beruházások költségként történő elszámolásával, pl. felújítás számlával igazolt költségei.
Örökölt ingatlan eladása az 5. évtől
A szerzés évétől számított 5. évtől az értékesítés már jövedelemadó-mentes.
Érdemes tehát átgondolni, hogy mikor éri meg eladni az ingatlant: 5 éven belül az adózási feltételeket ismerve, vagy 5 éven túl, kockáztatva az ingatlan esetleges fizikai romlása miatti értékvesztést, vagy olyan piai változások bekövetkeztét, melyek miatt lényegesen alacsonyabb áron lesz értékesíthető.
Előszerződés – lehetséges megoldás, ha megérkezett a vevő
Ha a hagyatéki eljárás már lezajlott és legalább széljegyen szereplünk, mint új tulajdonosok, lehetőségünk van előszerződést kötni a vevővel már a hagyatéki végzés megérkezése előtt. Ez tulajdonképpen egy ígéret egy későbbi időpontban történő adásvételre.
Az előszerződés emellett biztosíthat egy olyan lehetőséget, amellyel csökkenthetjük, vagy akár el is kerülhetjük az adófizetést egy ingatlan eladása után. Ha a vevőnk kellően rugalmas, megállapodhatunk vele abban, hogy későbbi, adózás szempontjából megfelelőbb időpontban aláírjuk a tényleges adásvételi szerződés. Előszerződés kötésekor még nem vonatkozik ránk az SZJA-fizetési kötelezettség, és így az ingatlan árát effektíve rögzíteni tudjuk, hogy ne legyünk kitéve a későbbi árcsökkenésnek. Ha nem túl távoli az adásvételi szerződés aláírásának dátuma, érdemes lehet az előszerződést foglalóval vagy előleggel is megerősíteni, akár ügyvédi letétbe helyeztetni.
Amikor készen állunk az eladásra ...
Az esetek többségében idős szülő vagy más családtag elhunytát követően jut az örökös birtokába ingatlan, amit nem szeretne megtartani. Az elhunytnak élete utolsó éveiben, talán évtizedeiben már nem volt ereje vagy lehetősége lakásfelújításra, vagy akár csak annak általános gondozására, így ezek az ingatlanok az esetek nagy részében leromlott, rossz állapotban vannak. Azontúl, hogy felújításra szorulnak, általában zsúfoltak is, tele vannak sokféle felesleges, kidobandó vagy elavult tárggyal, amihez komoly érzelmek kötötték egykori tulajdonosát és bizonyára az örököst is.
Egy szerettünk elvesztése nagy érzelmi próbatétel. A családtagokat, örökösöket sok emlék és érzelem önti el, amikor belépnek a megörökölt lakásba vagy házba. Vannak, akik hónapokig, akár évekig be se tudják tenni a lábukat oda, mások azonnal meg akarnak szabadulni a terhétől.
Amikor viszont megtörtént az elhatározás az eladásról, akkor érdemes mindent megtervezve, szisztematikusan haladni, hogy a lehető leggyorsabban végezzünk ezekkel a szomorú feladatokkal, és végül át tudjuk adni az üres lakást az új tulajdonosnak. A gyász feldolgozásának lelki folyamatát is megkönnyíti, amikor örökölt ingatlan kiürítése elkezdődik.
Milyen feladatok várnak örökölt ingatlan eladásakor az örökösre?
Ez elsőre hatalmas és igen megterhelő feladatnak tűnik, és sokszor a két végletes megoldást választják az örökösök:
- az egyik véglet: nem csinálni semmit. Vagyis ott áll a megörökölt ingatlan, hasznot nem hoz, cserében viszont szép lassan tovább pusztul, egyre veszítve értékéből.
- a másik véglet: mindent kidobni, és a lecsupaszított ingatlant üresen, olyan állapotban, ahogy maradt az elhunyt után, eladni. Az ilyen eladások sokszor áron alul történnek, hiszen minél gyorsabban akarnak megszabadulni az ingatlantól.
A végletes megoldások mellett azonban van középút, amit érdemes követni!
- A kiürítés megkezdése, saját célra hasznos tárgyak, bútorok és az emlékek kiválogatása.
- Döntések meghozatala a tárgyakról, berendezésről, a felesleges dolgok csoportosítása, mi marad, mire nincs szükség.
- Felkészítés az eladásra: bizonyos szintű rendbetétel, attól függően, hogy mit teszi ehetővé az ingatlan állapota. Igyekezzünk a legtöbbet kihozni belőle, hogy megmutassuk az előnyös oldalait!
- Rend, tisztaság és tágasság legyen. Személytelenítés – a fotók, személyes tárgyak, emlékek eltávolítása.
- Az ingatlan meghirdetése, akár ingatlanközvetítő segítségével, ha ezzel csökken az érzelmi teher.
- A sikeres értékesítés, az adásvételi szerződés megkötése után az ingatlan teljes kiürítése.
- Birtokba adás.
- Az örökölt ingatlan eladásából származó bevétel adózása.
A megfelelően felkészített ingatlan máris könnyebben eladható, hiszen a vevő leendő otthonát látja benne, és nem az egykori lakó életét. Még ha kissé viseltes is, még ha felújítandó is, látni fogja benne a lehetőséget, el tudja képzelni ott az életét.
Az ingatlan fizikai előkészítésével, felkészítésével párhuzamosan el kell kezdeni a szükséges dokumentumok beszerezését is.
- Energiatanúsítvány beszerzése
- Alapító okirat beszerzése (társasházi lakás esetében)
- Szervezeti Működési Szabályzat beszerzése (társasházi lakás esetében)
- Határozatok Könyve beszerzése (társasházi lakás esetében)
- Az ingatlan rezsi költségeinek számlái
Ha előre elkészítjük a teendők, beszerzendő iratok listáját, könnyebben boldogulunk, és az ijesztő, bonyolult feladatnak tűnő értékesítés máris könnyebbé válik.
Az öröklés mindig komoly érzelmi teherrel jár.
Azonban ha eldöntöttük, hogy értékesítjük az így tulajdonunkba került ingatlant, mindenképpen érdemes jól átgondolva, ha szükséges, szakértő segítségét kérve elindulni ezen az úton, hogy azt a lehető legkevesebb problémával a lehető legjobb áron adhassuk el.
